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瞄准存量资产机会 万亿资本押注停车场
浏览 0 次【字号 】 发布时间:2017-12-2 22:26:16 打印本页

 

5000万个停车缺口!这个现实的难题正在变成了资本眼中的好生意。

11月28日,阳光海天停车产业集团宣布,日前完成15亿元融资,此次融资由美国华平投资集团领投,红星美凯龙集团跟投。

这不是停车行业第一次得到资本的关注。就在2016年,阳光海天集团高管参与创立的互联网停车管理平台——停简单已经完成了B轮融资,复星集团、中民投等资本已经提前押注了停车产业。而根据公开资料统计,仅2015年到现在两年间,已经有超过10个智能停车平台获得了资本加持,单笔投资都在千万美元级。

被激活的“小众资产”

“按照国际经验, 每一辆车应该配比一个固定车位和0.3个公共车位。与之相比,我国停车位远远不能满足需求。”贝恩公司全球合伙人杨奕琦说。

北京停车行业协会理事长柳昌江提出的数据更为具体:截至2017年6月底,中国汽车保有量达到2。05亿辆,全国有49个城市汽车保有量超过100万辆。按照城市规划,平均每辆机动车应配备1。1~1。3个车位,而目前中国实际配备是0。5个。

车位数与车辆数的倒挂在0.5~0.8∶1,这在客观上造成了城市中“停车难”的现实,而“停车难”必然引发“停车贵”。北京清华同衡规划设计研究院联合中国城市公共交通协会发布的《2016停车行业发展白皮书》中统计,中国人年均停车消费超过4000亿元,而这个数字还将随着汽车保有量的上升而增加。

供给与需求的差距让阳光海天董事长兼CEO 闫亮看到了市场机遇。十年前他带领团队进入线下停车场行业。随着推出停简单应用,通过移动互联网把碎片化的停车资源连接起来,打破信息孤岛,提高车位和车主的供需匹配效率;另一方面可以通过互联网把车主连接起来,实现停车位共享,盘活闲置的停车资源。

高频次的应用场景、高速增长的使用规模、可预期的稳定现金流这几点打开了智慧停车行业的想象空间,一个曾经被视作成本负担的停车场资产显示出了“价值洼地”的潜质。但真正吸引到国际资本青睐,两项政策的陆续出台起到了关键性的作用。

2015年8月,国家七部委共同印发了《关于加强城市停车设施建设的指导意见》,明确加强城市停车设施建设,个人可申请投资建设公共停车场原则上不对泊位数量做下限要求。随后,住房和城乡建设部印发《城市停车设施规划导则》首次明确指出,城市停车供给总量应在停车需求预测的基础上确定。

随着停车场产权明晰和停车费定价放开两个条件“松绑”,资本汹涌而入。

“互联网技术的应用提升了这个行业的管理效率,而政府开放投资和定价空间让这个行业有了市场化的机会,城市规划和法律法规的完善强化停车的产权价值。 ”华平投资执行董事张其奇表示,类似的细分市场正在成为资本寻觅的机会。

在闫亮看来,停车场资源吸引资本的关注,关键在于这个资产一手连接场景,一手聚拢金融资源,通过科学的运营能力提高了资产本身的盈利能力,从而实现了对于停车资产的价值重构。

“资产荒”下的新选择

世邦魏理仕统计数据显示,2016年中国可投资商业地产规模达3.4万亿美元,排名全球第二位,但交易活跃度仍然偏低。交易清淡的同时,地产的出租回报率则长期徘徊在5%以下。

“不管是国内还是国外,现阶段对于存量资产盘活的渴望和能力越来越强,从1.0资产时代到2.0地产时代的最大变化来看,关注点从土地和房产变为软资产,也就是内容与运营,关注人与用户的价值才是最重要的。”YOU+国际青年社区CEO郁珽眼中,存量资产管理机会将是未来资本的关注重点。

秒速时时彩硬资产到软资产的“链接点”如何去找,1994年就进军中国市场的华平投资有自己的逻辑。“从国际经验看,大的地产公司中其实真正地产开发商占的比例并不大,反而是各个细分领域金融公司和运营公司占了非常大的比重。对市场而言,初期的时候更多是增量,到成熟阶段更多是存量和现金流的形成,这个因素会越来越重要。”张其奇说。

秒速时时彩从这次与华平投资同时投资海天阳光的红星美凯龙身上,似乎已经能够看到这个逻辑的验证。作为华平投资在细分领域投资的得意之笔,红星美凯龙现在已经有214家门店。作为“MALL王”的它也在考虑如何提升自身资产的回报水平。据红星美凯龙执行总裁李建宏透露,通过引入专业的停车场资产管理运营,这部分的收入增幅大多达到50%。“ 未来红星美凯龙旗下200多个家居MALL和几十个爱琴海购物中心近30万个停车位资源与阳光海天存在未来合作空间。”她说。

停车金融是促成合作的关键环节。目前有几类形式已经进入实践:一是通过经营权置买,向客户或业主购买停车场或停车位长期经营权,用停车场未来的收益进行融资;二是产权抵押,针对有独立产权的停车场,产权抵押加经营权购买同时进行;三是产权收购和回购,购买一定年限的运营产权,客户或者业主资金问题解决之后可以增加一定的价格回购或者获得自营收入。

闫亮表示,通过聚集金融资源撬动长期经营权的获得,在这个基础上,通过REITS的方式能够为投资者带来稳定的收益。

华平投资合伙人、亚洲地产业务负责人周知预测,随着需求的增加,未来5年中国停车管理市场将以每年18%左右的速度增长。

“停车场是个小众资产,但是现在得到这么多资本的青睐,这是因为地产和金融的互动开始越来越频繁——金融在布局全产业链的不动产,而地产也在金融化。在‘资产荒’的情况下,机构都在寻找哪些资产是有现金流的、可以证券化的,促成了发现停车资产这一价值洼地。”国寿资本总裁刘晖强调。


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