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瞄準存量資產機會 萬億資本押注停車場
瀏覽 0 次【字號 】 發布時間:2017-12-2 22:26:16 打印本頁

 

5000萬個停車缺口!這個現實的難題正在變成了資本眼中的好生意。

缅甸银河国际app下载11月28日,陽光海天停車產業集團宣布,日前完成15億元融資,此次融資由美國華平投資集團領投,紅星美凱龍集團跟投。

這不是停車行業第一次得到資本的關注。就在2016年,陽光海天集團高管參與創立的互聯網停車管理平臺——停簡單已經完成了B輪融資,復星集團、中民投等資本已經提前押注了停車產業。而根據公開資料統計,僅2015年到現在兩年間,已經有超過10個智能停車平臺獲得了資本加持,單筆投資都在千萬美元級。

被激活的“小眾資產”

“按照國際經驗, 每一輛車應該配比一個固定車位和0。3個公共車位。與之相比,我國停車位遠遠不能滿足需求。”貝恩公司全球合伙人楊奕琦說。

北京停車行業協會理事長柳昌江提出的數據更為具體:截至2017年6月底,中國汽車保有量達到2。05億輛,全國有49個城市汽車保有量超過100萬輛。按照城市規劃,平均每輛機動車應配備1。1~1。3個車位,而目前中國實際配備是0。5個。

車位數與車輛數的倒掛在0.5~0.8∶1,這在客觀上造成了城市中“停車難”的現實,而“停車難”必然引發“停車貴”。北京清華同衡規劃設計研究院聯合中國城市公共交通協會發布的《2016停車行業發展白皮書》中統計,中國人年均停車消費超過4000億元,而這個數字還將隨著汽車保有量的上升而增加。

供給與需求的差距讓陽光海天董事長兼CEO 閆亮看到了市場機遇。十年前他帶領團隊進入線下停車場行業。隨著推出停簡單應用,通過移動互聯網把碎片化的停車資源連接起來,打破信息孤島,提高車位和車主的供需匹配效率;另一方面可以通過互聯網把車主連接起來,實現停車位共享,盤活閑置的停車資源。

高頻次的應用場景、高速增長的使用規模、可預期的穩定現金流這幾點打開了智慧停車行業的想象空間,一個曾經被視作成本負擔的停車場資產顯示出了“價值洼地”的潛質。但真正吸引到國際資本青睞,兩項政策的陸續出臺起到了關鍵性的作用。

2015年8月,國家七部委共同印發了《關于加強城市停車設施建設的指導意見》,明確加強城市停車設施建設,個人可申請投資建設公共停車場原則上不對泊位數量做下限要求。隨后,住房和城鄉建設部印發《城市停車設施規劃導則》首次明確指出,城市停車供給總量應在停車需求預測的基礎上確定。

隨著停車場產權明晰和停車費定價放開兩個條件“松綁”,資本洶涌而入。

“互聯網技術的應用提升了這個行業的管理效率,而政府開放投資和定價空間讓這個行業有了市場化的機會,城市規劃和法律法規的完善強化停車的產權價值。 ”華平投資執行董事張其奇表示,類似的細分市場正在成為資本尋覓的機會。

在閆亮看來,停車場資源吸引資本的關注,關鍵在于這個資產一手連接場景,一手聚攏金融資源,通過科學的運營能力提高了資產本身的盈利能力,從而實現了對于停車資產的價值重構。

“資產荒”下的新選擇

世邦魏理仕統計數據顯示,2016年中國可投資商業地產規模達3.4萬億美元,排名全球第二位,但交易活躍度仍然偏低。交易清淡的同時,地產的出租回報率則長期徘徊在5%以下。

缅甸银河国际app下载“不管是國內還是國外,現階段對于存量資產盤活的渴望和能力越來越強,從1。0資產時代到2。0地產時代的最大變化來看,關注點從土地和房產變為軟資產,也就是內容與運營,關注人與用戶的價值才是最重要的。”YOU+國際青年社區CEO郁珽眼中,存量資產管理機會將是未來資本的關注重點。

硬資產到軟資產的“鏈接點”如何去找,1994年就進軍中國市場的華平投資有自己的邏輯。“從國際經驗看,大的地產公司中其實真正地產開發商占的比例并不大,反而是各個細分領域金融公司和運營公司占了非常大的比重。對市場而言,初期的時候更多是增量,到成熟階段更多是存量和現金流的形成,這個因素會越來越重要。”張其奇說。

從這次與華平投資同時投資海天陽光的紅星美凱龍身上,似乎已經能夠看到這個邏輯的驗證。作為華平投資在細分領域投資的得意之筆,紅星美凱龍現在已經有214家門店。作為“MALL王”的它也在考慮如何提升自身資產的回報水平。據紅星美凱龍執行總裁李建宏透露,通過引入專業的停車場資產管理運營,這部分的收入增幅大多達到50%。“ 未來紅星美凱龍旗下200多個家居MALL和幾十個愛琴海購物中心近30萬個停車位資源與陽光海天存在未來合作空間。”她說。

停車金融是促成合作的關鍵環節。目前有幾類形式已經進入實踐:一是通過經營權置買,向客戶或業主購買停車場或停車位長期經營權,用停車場未來的收益進行融資;二是產權抵押,針對有獨立產權的停車場,產權抵押加經營權購買同時進行;三是產權收購和回購,購買一定年限的運營產權,客戶或者業主資金問題解決之后可以增加一定的價格回購或者獲得自營收入。

閆亮表示,通過聚集金融資源撬動長期經營權的獲得,在這個基礎上,通過REITS的方式能夠為投資者帶來穩定的收益。

華平投資合伙人、亞洲地產業務負責人周知預測,隨著需求的增加,未來5年中國停車管理市場將以每年18%左右的速度增長。

“停車場是個小眾資產,但是現在得到這么多資本的青睞,這是因為地產和金融的互動開始越來越頻繁——金融在布局全產業鏈的不動產,而地產也在金融化。在‘資產荒’的情況下,機構都在尋找哪些資產是有現金流的、可以證券化的,促成了發現停車資產這一價值洼地。”國壽資本總裁劉暉強調。


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